Le degré de passion du marché immobilier de Dubaï, qui doit être compris comme le rythme rapide de la croissance des prix et de l’activité des promoteurs, a fortement diminué au cours des deux derniers trimestres de l’année. Et cela signifie que la nouvelle vague de "ruées" dans l'immobilier, qui préoccupait tant les experts, s'endormait, laissant le marché immobilier dans un état relativement sain et prometteur.
Des hauts et des bas
Si la principale nouvelle de l'année précédente et du début de l'année en cours a été le nombre d'analystes annonçant une nouvelle spirale vertigineuse des prix sur le marché immobilier à Dubaï, il est aujourd'hui possible de constater que tous les avertissements d'organisations mondiales faisant autorité font craindre une surchauffe du marché et l'émergence d'une nouvelle "bulle financière". ont été vains et les mesures prises par le gouvernement de Dubaï en réponse à ces avertissements ont été très efficaces. Déjà dans le premier des rapports d'automne des agences de conseil internationales, le rapport annuel sur l'état du marché immobilier "UAE Real Estate 2014" de Cluttons, on pouvait dire qu'un ralentissement constant et, apparemment, à long terme de la croissance des prix, tant dans le segment des ventes que dans celui des ventes. dans le segment de la location. Les statistiques sur le marché immobilier de Dubaï indiquent que les prix de location de logements ont ralenti de manière significative leur croissance dans le segment des biens immobiliers coûteux, principalement en raison de la baisse de la demande. Et dans la capitale des Émirats arabes unis, Abu Dhabi, une baisse des taux de croissance des loyers égalisera bientôt les prix locaux avec ceux de Dubaï, préviennent les experts de Cluttons.
D'autres sociétés font écho aux analystes de Cluttons. L’agence Colliers International, dans son dernier rapport sur les prix de l’immobilier aux EAU en septembre dernier, indiquait que la croissance des prix de l’immobilier à Dubaï au deuxième trimestre de l’année avait chuté de près de moitié par rapport au trimestre précédent et s’élevait à 3% seulement. Le rapport indique qu'une telle stabilisation de la situation des prix sur le marché immobilier à Dubaï avait trois raisons principales: premièrement, il s'agissait d'une augmentation du coût du loyer, et deuxièmement, en fait, d'une politique bien pensée des autorités de régulation de l'émirat, en particulier l'introduction de restrictions à la taille des prêts et troisièmement, doubler les frais d’enregistrement pour la vente de logements. Aujourd'hui, la croissance de la demande est limitée par la taille du prêt, limitée par l'ordre de la Banque centrale des Emirats arabes unis à 75% de la valeur de l'immobilier pour les expatriés et jusqu'à 80% pour les citoyens émiriens, ainsi que par un pourcentage accru des frais d'enregistrement pour la vente de biens immobiliers, qui est passé de 2% à 4%.
En revanche, Dubaï reste le leader mondial incontesté en termes de croissance annuelle des prix pour le cinquième trimestre consécutif. Cependant, selon les mêmes agences réputées, cette situation ne devrait pas durer longtemps. Bien sûr, l'émirat a pris un bon départ et il sera maintenant difficile pour les autres marchés émergents de la rattraper en termes de croissance des prix, mais la bonne nouvelle est que cet indicateur élevé a au moins stoppé sa dangereuse croissance rapide tous les trimestres. Une autre agence d’analyse, Knight Frank, note que l’indice mondial des prix de l'immobilier à Dubaï a chuté de 27,7% au troisième trimestre, passant de 27,7% à 24%, selon les données de la précédente compilation établie en mars. élevé parmi les 53 pays présentés dans le rapport. En outre, selon Knight Frank, pour la période de six mois allant du quatrième trimestre de 2013 au deuxième trimestre de 2014, les prix du logement à Dubaï ont augmenté de 7,4%, et pour la période des trois derniers mois, du premier au deuxième trimestre de cette année - de 3, 9% Toutefois, comme dans d’autres émirats, le logement de la classe moyenne à Dubaï se développe de la manière la plus active, devançant le segment de l’immobilier de luxe en termes de croissance des prix. Cela est dû en grande partie à la restriction de la taille du prêt, selon laquelle les acheteurs qui souhaitent acheter un logement d'une valeur maximale de 1,5 million de dollars US disposent d'une plus grande liberté pour obtenir des prêts hypothécaires. Les experts de Knight Frank prédisent que les prix des logements dans le segment de prix moyen et au-delà au cours des 12 à 18 prochains mois, continuera de croître plus rapidement que quiconque. En général, sur les marchés immobiliers, les prix ont légèrement augmenté: une augmentation du coût du logement a été enregistrée dans 40 des 53 pays examinés dans le rapport. Cependant, la différence de taux de croissance des prix entre les positions haute et basse de la note de Knight Frank reste la même, en moyenne de 30 à 35%.
L'essor des nouveaux projets
Cependant, malgré le ralentissement des prix de l'immobilier dans l'ensemble des Émirats arabes unis, l'activité des promoteurs locaux et étrangers ne s'est intensifiée que depuis le début de l'automne. Cityscape Global 2014, la plus grande exposition internationale de l'immobilier qui s'est tenue à Dubaï en septembre, a rassemblé près de 50 000 visiteurs et participants de différents pays dans ses pavillons. Il n’est toutefois pas surprenant qu’avant et après les trois jours de l’événement, tant à Dubaï que dans l’ensemble des Émirats arabes unis, le lancement de nouveaux projets a quelque peu ralenti.
Par ailleurs, l’exposition elle-même a plus que compensé le calme qui a suivi: au cours des trois jours de la manifestation, 27 nouveaux projets immobiliers ont été annoncés pour un montant record de 10,8 milliards de dollars US. Parmi les participants les plus actifs et les plus en vue de Cityscape Global, notamment Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Propriétés, Damac et Meydan Group. Selon l'organisateur du salon Informa, le nombre total de visiteurs cette année a été supérieur de 42% à celui de l'année dernière. Lors du prochain événement, il est donc prévu d'augmenter de 25% la superficie des halls d'exposition. Cette année, elle a placé 208 stands d'exposition.
En général, si nous parlons de l’activité des promoteurs et des acheteurs sur le marché immobilier, il convient de noter que ni l’un ni l’autre ne s’arrêtera, et il ya de bonnes raisons à cela. Plus le nombre d'immeubles construits aux EAU sera élevé, moins le fonds existant sera soumis à des pressions et des prix plus abordables, en particulier si les promoteurs concentrent leurs activités sur le segment du logement de prix moyen, qui progresse déjà sérieusement. Selon le ministère des Terres de Dubaï, au cours des six derniers mois, le fonds immobilier de Dubaï s'est reconstitué avec 42 nouveaux projets de grands promoteurs, dont 17 projets majeurs de construction de villas et de maisons en rangée. À la fin de leur mise en œuvre, 11 250 nouveaux logements apparaîtront sur le marché, dont 3 041 villas dans 17 projets immobiliers et 8 209 objets dans des appartements dans les 25 projets restants. Selon la plupart des experts, la forte position économique de la région, l’amélioration des attentes des investisseurs concernant le développement futur du marché, ainsi que celle de l’Exposition universelle EXPO2020 à Dubaï deviendront les principaux facteurs déterminants de la tarification, de la demande immobilière aux Emirats arabes unis, ainsi que de l’activité de le nombre de nouveaux projets à venir. Et pour renforcer la confiance des investisseurs, il existe aujourd'hui toutes les raisons nécessaires: Croissance du volume des investissements Le gouvernement et les instances dirigeantes de Dubaï ne se fatiguent pas pour améliorer et affiner les instruments de gestion et de régulation du marché immobilier, afin que les appétits des investisseurs grandissent proportionnellement à leurs intérêts. La nouvelle loi intitulée Tanweer devrait renforcer considérablement la confiance des investisseurs. Elle sera la première du genre, non seulement à Dubaï, mais également dans la pratique mondiale. Il offrira aux investisseurs immobiliers la possibilité de récupérer 100% de leurs investissements si le développeur ne parvient pas à achever la construction du projet immobilier à temps.
En outre, l'investisseur pourra poursuivre et exiger une compensation pour ses investissements si le développeur le trompe intentionnellement ou modifie les nuances du projet sans l'accord préalable de l'investisseur et des autorités de régulation. Toute nouvelle action du développeur ou du courtier entraînant la violation des obligations de garantie par lui, ainsi que la violation des clauses du contrat entre le vendeur ou le courtier et l'acheteur ou l'investisseur, ainsi que le fait d'induire en erreur l'investisseur quant à l'apparence de l'objet peuvent également constituer un motif de poursuite au regard de la nouvelle loi. l'immobilier et ses propriétés. Toutefois, toutes les violations susmentionnées devront encore être prouvées à l'aide d'une expertise, indique le Département.
En outre, l'Agence de réglementation du marché immobilier de Dubaï (RERA) fera également appel à des agences de courtage. Les principales méthodes de contrôle des activités de ces organisations seront légèrement modifiées dans le sens d'un resserrement. Les mesures de stabilisation du marché, combinées à d’autres facteurs importants, n’ont pas ralenti la croissance de l’investissement dans l’économie des Émirats arabes unis, qui a été cette année non seulement impressionnante, mais aussi exagérée. La croissance des investissements dans l'économie de Dubaï pour l'année s'est élevée à 2174,3%, tandis que d'autres grandes villes du monde, incluses dans le classement des villes les plus prisées par les investisseurs du bureau d'analyse C & W, ne peuvent enregistrer qu'une croissance à deux chiffres de l'investissement au cours de l'année. Grâce à cet indicateur, Dubaï a pu passer immédiatement de la 186ème à la 39ème place.
Attractions et manèges
L’intérêt des investisseurs est d’autant plus grand qu’en plus des conditions favorables dans les Émirats arabes unis et à Dubaï en particulier, il ya de nombreuses choses qui méritent vraiment d’être investies dans le secteur immobilier. De nos jours, Dubaï peut être considéré comme l’un des champions en termes de quantité de ce que l’on appelle communément le mot attraction, c’est-à-dire des objets qui sont particulièrement attrayants non seulement pour les touristes, mais également pour les investisseurs. Les pavillons de l'exposition Cityscape Global susmentionnée se sont révélés particulièrement riches en cet automne. La plupart de ces projets de construction n'ont pas encore commencé en attente de permis. Cependant, vous pouvez maintenant mettre en évidence, par exemple, le nouvel hôtel légendaire Royal Atlantis de 46 étages sur le Palm Jumeirah, qui deviendra le deuxième plus grand hôtel de l’île après Atlantis The Palm. La construction de cette "attraction" coûtera 1,4 milliard de dollars américains à la Dubai Investment Corporation (CID). Quant aux attractions touristiques, elles seront surprises par Dubai Parks & Resorts, dont le coût total s'élève à environ 10 milliards de dollars américains. Ce complexe de divertissement Dans la région de Jebel Ali, il y aura trois parcs à thème: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai et Legoland Dubai. Et si tous les miracles et les records du monde ne peuvent pas attirer de nouveaux résidents et investisseurs ici, ils seront peut-être convaincus par un rapport Savills appelé le World Research Report, qui indique qu'aujourd'hui la vie à Dubaï est devenue 16% moins chère que celle d'avant la crise. 2008 . Ainsi, nous pouvons dire que le moment est venu de devenir résident de la "ville du futur" afin de pouvoir assister personnellement à toutes ses transformations surprenantes.
Vous pouvez obtenir des informations supplémentaires sur l'acquisition et la gestion de votre propriété à Dubaï auprès des spécialistes de IMEX Real Estate par tél. à Moscou +7 495 5100008, numéro gratuit dans les Émirats arabes unis 800-IMEX (800-4639) ou en envoyant une demande par courrier électronique à [email protected]
